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從人口藍皮書看北京的房價新趨勢

時間:2018-12-25 10:27:38 來源:未知 作者:admin 點擊:

去年有經濟學家提出,研究中國的房價問題,需要看三個方面,短期看政策,中期看土地,長期看人口。對此,我們也深以為然。

現在對于北京這樣的超一線城市來說,短期的政策很明確,堅持調控不放松,中期的土地供給非常充裕,甚至11月份開始了集中供地,雖然供地任務仍未完成,但是從限競房來看,今年意外遇冷,銷售不足四成,而明年將迎來更大的供給井噴。數據顯示,截至11月底,北京合計有29個限競房項目取得36期預售證,合計提供商品房限競房源1.74萬套,達到了202.5萬平米。而2019年限競房住宅入市最少460萬平米大約4萬套。所以土地也是充足的,甚至有點過剩的意思。那么人口怎么樣呢?正好最近發布的北京人口藍皮書,給了我們重要的信息。也揭示了新的趨勢已經出現。


首先,北京首次出現人口雙降,也就是外來人口和本地戶口的人都減少了。2017年北京市常住人口2170.7萬人,比上年末減少2.2萬人;其中,常住外來人口794.3萬人,與去年末相比減少13.2萬人,而本地戶口的人口1359.2萬人,比上年末減少3.7萬人。說明北京這種特大城市,控制人口已經取得了預期的效果。


其次,如果分區域看,這種情況就更加明顯,主城區人口密度下降幅度較大,平均降幅都在6%以上,跟2013年相比,每平方公里減少了1000多人。外來人口最愛去的兩個區一個是海淀,一個是昌平,這兩個區挨著,屬于是互聯網企業集散地,吸引了大量的年輕人就業。這個數據表明,北京人口正在外移,主城區人口向郊區縣移動,整個北京人口向外省移動。那么大家就要考慮一下了,以前北京每年涌入50萬人,所以房價幾乎5年翻一倍,那么現在人口正在減少,每年減少幾萬人,那么房價長期還能漲嗎?另外,北京太大了,人口都在往郊區縣,或者五環外移動,主城區的需求下降的速度更快。難怪最近央視都報道,黃金地段東四環邊上的房產中介都快混不下去了。但是也要反過來看,海淀和昌平,這樣吸引大量外來人口就業的地區,房價潛力則依然很大。當然這里面還有其他的因素,比如醫療,學區,主城區優質地段肯定還是稀缺的,價格也依然維持高價,但就總體來說,人口減少,必然讓平均水位下降。人口增加的地方平均水位必然上升。


第三,老齡化趨勢不容樂觀,2017年,65歲以上的老年人,已經占了全市總人口的10%,人口撫養比上升到了27%,也就是說現在是每4個年輕人養一個老人,未來這個趨勢將加速,10年以后,可能會變成2個年輕人養一個老人。所以北京老齡化的問題已經相當嚴重,而生育率卻依然很低,放開全面二孩之后,北京的生育率仍然沒有超過1%,未來超低生育率仍然不會改變。所以北京這座城市正在逐漸老去。那么這就告訴我們,作為需求方的年輕人正在減少,而作為房屋供給方的老人正在增加,也就是說老年人對房子的需求并不大,而且他們自己手上的房子也很可能會在故去以后,成為市場上的二手房供給。


綜合來看,以北京為代表的超一線城市,人口正在發生巨大的變化。有些專家學者認為,北京房價太高,是因為供給不足,這是沒錯的。之前一直這么做,是因為我們在踐行以房控人,認為房價高了,人口就不來了,但沒想到適得其反,房價越高,流入的人口越多,而人口進入的越多,則房價也就越高,形成了一個死循環。自打前幾年換了領導之后,北京的思路才轉變,開始以業控人,從疏導城市產業入手,并且增加土地供給,平抑已經高不可攀的房價,應該說2017年以后,我們逐漸找對了方向,北京房價正在平穩回落,而人口也開始進行負增長,這都是我們愿意看到的結果。


有人也不理解,為什么北京要控人,其實你站的更高一點就清楚了,看看整個北方的經濟,除了北京一枝獨秀,其他都表現慘淡,先是東三省經濟滑坡,最近天津的增速也出現了全國墊底。北方已經形成了明顯的虹吸效應,北京越強,別的地方就越弱,最后就是胖的撐死,瘦的餓死。這對于整個北方經濟是非常有害的,對北京本身也不是好事。大家都知道貧富分化嚴重,對于個人財富來說,是個災難,對城市來說也是一樣。所以必須把北京的一些產業,輸出出去,帶動周邊,京津冀一體化發展,形成產業階梯。這樣才能繁榮起來,就像長三角和珠三角一樣,否則等北京把周邊的資源榨干了,也一樣會無以為繼。


之前我們以房控人,只想把窮人往外推,顯然沒有效果,而現在以業控人,先輸出產業,再輸出人口,最成功的一個例子就是,一大堆互聯網公司都挨著昌平落戶,于是外來人口也就像那邊集中了。從而疏解了海淀,朝陽的擁擠。未來產業的輸出,不光跨區,可能還要跨城市,跨省展開。所以目測,北京的人口,基本已經到頭了,未來起碼主城區不會再增長了。那么房價,估計也就這樣了。未來用3-4年去消化最近這波暴漲帶來的泡沫,應該是大家都樂于看到的結果。如果真是這樣,那就是成功的軟著陸。


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