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新版“限外令”出臺 對整體樓市影響或有限

時間:2015-03-13 22:52:04 來源:未知 作者:admin 點擊:

11月15日,住房城鄉建設部和國家外匯管理局聯合發布《關于進一步規范境外機構和個人購房管理的通知》,明確境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。《通知》規定,境外個人在辦理房屋產權登記時,還需特別提交在境內工作超過1年的證明,以及名下在境內無其他住房的書面承諾。
  
  分析人士認為,這一新版“限購令”是對2006年出臺的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》的重申,但是執行力度更強。
不過在“限外令”出臺的一周內(11月15日~11月21日),上海樓市成交量價不降反升。
  
  欲阻擋熱錢
  
  在樓市調控背景下發布的“限外令”,與2006年的“限外令”相比,尺度明顯更為嚴格,其目的十分明確,即阻擋熱錢再度成為炒房的游資。中國房地產學會副會長陳國強近日表示,這一政策是當前樓市調控政策的組成部分,其意圖是限制新增需求。
  
  記者通過上海一些房產中介機構了解到,目前上海已全面執行新版限外政策,在上海購房的境外人士必須出具一份購房自住承諾書以及相關勞務證明。但中介機構表示,境外人士的婚姻狀況、家庭關系比較隱秘,目前的限外政策只能針對個人,境外人士家庭的購房狀況難以嚴格限制。
  
  但上海房管局網站數據顯示,在“滬12條”出臺1個月后的11月份上半月,上海一手商品住宅成交均價依然高位運行,成交均價21803元/平方米,環比僅小幅下跌7.57%。同時,有八成單價5萬元/平方米以上的新盤逆市漲價。
  
  有觀點認為,在目前整個外圍經濟環境發生變化的前提下,中國樓市預期并不明朗,撤離樓市的部分游資在其他投資渠道繞了一圈后,很有可能重新選擇進入樓市。國務院出重拳抑制物價及近日A股市場下挫,在一定程度上會阻斷熱錢炒作,逼迫游資重返樓市。
  
  央行此前公布的最新數據顯示,中國金融機構9月外匯占款新增2896億元,創下近8個月以來的新高。11月4日,美聯儲啟動第二輪定量寬松政策,再次向全世界釋放天量流動性。有關分析機構認為,對全球泛濫的資金而言,中國無疑是“最佳”投資場所。
  
  總體影響有限?
  
  據業內分析師介紹,目前境外人士在中國買房的比例并不高,即便是深圳,高峰期也不超過5%,而廣州等地的比例僅為1%。“限外令”主要影響的區域是北京、上海、廣州、深圳等一線城市,對房地產市場總體影響有限。
  
  不少業內人士認為,“限外令”并未真正打中中國海外熱錢炒房的“七寸”。上海地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,海外基金購房,一般不會直接買房,而是通過收購企業股權的形式間接持有物業。2005年前后,上海外資購房占新建商品住宅銷售比重的6%~8%,近兩年已大降至2%左右。值得關注的是,從近期開發商資金來源的結構變化判斷,外資進入開發環節的資金增長較快。
  
  在包括“限外令”在內的重壓之下,上周(11月15日~11月21日),上海市成交面積反而出現大幅上漲。佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示,上周上海商品房成交面積為30.6萬平方米,與前周相比大漲25.4%;成交均價為21283元/平方米,環比前周上漲了11.3%。商品住宅成交面積環比前周上漲了34.6%,結束了連續5周的下挫趨勢。
  
  佑威地產研究中心副主任陸麒麟認為,上周全市商品住宅成交均價再次出現大幅反彈,與中高端項目的集中成交有關。上周銷售較好的兩個項目長寧八八中心和慧芝湖花園,相比兩年前的售價都出現了一倍多的漲幅。
  
  開發商年底減少開盤
  
  在“限外令”出臺的第二天,商務部新聞發言人姚堅表示,商務部已經重點監視外資進入房地產的情況,但目前還沒有發現外資對房地產價格的直接影響。之所以對外資“重點監視”,是因為目前外資進入房地產領域的速度明顯高于其他領域。
  
  在各種“限令”之下,二手房市場表現變得不樂觀。漢宇地產董事總經理施宏叡表示,年內,上海二手房交易量將遠低于去年的29.8萬套。截至今年10月底,整個上海二手房市場只成交了13萬套。“11月、12月仍是二手交易低迷期”。
  
  上海有開發商表示,年內再獲開發貸款已經基本沒有希望,只能等到明年年初排隊申請。隨著銀行放貸縮緊,目前只能靠銷售回籠資金,但目前買家觀望氣氛濃厚,開發商開盤并不積極。“年底前再開200多套,賣完這一批年內就結束銷售,明年再定另一批房源的開盤時間。”
  
  佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示,上周上海市商品房新增供應33.1萬平方米,環比前周下跌3%,商品住宅新增供應14.1萬平方米,環比前周下跌53%。據相關房地產網站監控中心統計,12月上海預開64個樓盤,環比減少22%,同比減少21%

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